Auswandern nach Schweden
+ + + INFO + + + Links unter der Navigation findest Du eine Google Suchfunktion um unsere Homepage besser nach Suchbegriffen die Dich interessieren durchsuchen zu können. + + + INFO + + + Schweden hat im Sommer 2017 auch endlich die EU Richtlinie 2014/92/EU vom 23.07.2014 zum „Jedermannkonto“ umgesetzt aber trotzdem machen die Banken immer noch Probleme beim eröffnen eines Kontos und verlangen die schwedische Personennummer und ID- Kort. + + + INFO + + + Die letzten 2 bis 3 Jahre gab es ebenso viele Änderungen der schwedischen Einwanderungsformalitäten, mehr dazu unter: Die Formalitäten! + + + INFO + + + Um Dir das schöne Land Schweden näher zu bringen und einen tollen Urlaub im schönen Ostsmåland zu verbringen kann man unser beliebtes Ferienhaus mieten. Du kannst es Dir unter: http://www.ferienhaus-smaland.se ausführlich anschauen. + + + INFO + + +

   
  Auswandern nach Schweden
  Hauskauf in Schweden
 
 
Hier findest Du alles wissenswerte über den
 
Hauskauf in Schweden
 
Allgemeines:
    
Seit dem 01.01.2000 können außerhalb Schwedens wohnhafte Personen, unabhängig von der Staatsangehörigkeit, ohne Genehmigung Immobilien in Schweden erwerben. 
Da die Immobilienpreise in Schweden auf Grund der, mit Deutschland verglichenen, niedrigen Quatratmeterpreisen von 1,50,- bis 3,00,- Euro/m² bei Grundstücken, jedenfalls auf dem Land, bei weitem nicht so hoch und die Bestimmungen viel einfacher sind wie in Deutschland kann man in Schweden noch sehr günstig eine schöne Immobilie erwerben.
In den Ballungszentren wie Stockholm, Göteborg, Malmö usw. ist es allerdings genauso teuer wie in München, Stuttgart, Frankfurt oder Berlin wo man für ein ordentliches Einfamilienhaus ab 300.000,- Euro aufwärts bezahlen muss.

Bei der eigentlichen Suche nach einer geeigneten Immobilie, die man sich wie überall auch in Schweden genaustens anschauen sollte, gibt es in Schweden jedoch einige Punkte, wo man zusätzlich drauf achten sollte und die von Deutschland abweichen.

  
 1. Ist bei dem Haus eine aktuelle Radon Messung gemacht worden?
     (Radon ist ein radioaktives Gas das sich bei Granituntergrund im
     Haus anreichern kann.)
  
 2. Ist ein aktuelles Abnahmeprotokoll (Dichtigkeitstest) vom Schornstein-
     feger über den Kamin und Schornstein vorhanden?
     (Wichtig bei offenen Kaminen und Kachelöfen.)
  
 3. Ist eine aktuelle Wasseruntersuchung gemacht worden und gibt es auch
     im Sommer ausreichend Wasser?
     (Wichtig bei eigener Wasserversorgung.)
  
 4. Ist das Grundstück freigekauft (friköpt) oder nur gepachtet?
     (In Schweden wird auch oft ein Grundstück nur gepachtet.)
   
 5. Gab oder gibt es Befall von Hausschwamm, Holzbock oder Schimmel
     an den Gebäuden?  (Wichtig bei allen Holzhäusern.)
  
 6. Verbleibt die Küche incl. Elektrogeräten und Waschmaschine im Haus?
     (Diese Sachen gehören in der Regel in Schweden zum Haus.)
  
 7. Ist die Grundstückszufahrt frei also nicht über ein nicht dazu gehörendes
     Gelände? (Fremdgrundstück)
  
 8. Verbleibt werthaltiges Inventar in einem nutzbarem Zustand in dem
     Haus, wenn ja welches?
     (In Schweden werden Häuser oft voll möbliert verkauft.)
 

 9. Besteht ein uneingeschränktes Baurecht auf dem ganzen Grundstück?
     (Wichtig bei Grundstücken Nah am Wasser)
  
10. Wurde eine offizielle Vermessung des Grundstückes durchgeführt?
      (Das ist in Schweden oft noch nicht der Fall.)
  
11. Gibt es ein Gutachten für das Grundstück und das Haus?
  
12. Sind irgendwelche Bauvorhaben oder Industrieansiedlungen oder
      Windkraftanlagen in der Nähe geplant?
  
Wir haben ein Hauskaufprotokoll zum ausfüllen erstellt und zum Download bereitgestellt in dem alle wichtigen Fragen die beim Hauskauf auftauchen können zusammengefaßt sind.

                              
 

Angebote:
 
In der Regel werden Immobilien in Schweden mit einem Ausgangspreis (Utgångspris) angeboten und dabei steht oder Höchstbietender (eller högstbjudande). Das heißt man schaut sich die Immobilie an und reicht bei dem Makler ein Gebot ein. Wenn man die Immobilie nicht besichtigt hat kann man in der Regel auch kein Gebot abgeben. Sind mehrere Interessenten vorhanden kann es sein dass der Ausgangspreis überstiegen wird. Sind keine Interssenten vorhanden kann man auch Gebote unterhalb des Ausgangspreises abgeben und bekommt die Immobile vielleicht günstiger. Das erste Gebot muss nicht unbedingt dem angesetzten utgångspris (Ausgangspreis) entsprechen. Kommen mehrere Gebote rein ist der Makler dann vom Gesetz her verpflichtet einen über die Gebote vorhandener Mitbieter zu unterrichten.
 
Der Taxeringsvärd:

Der Taxierungswert (taxeringsvärd) ist der vom Finanzamt (Skatteverket) festgesetzte Steuerwert wonach die jährlich zu bezahlende Grundsteuer berechnet wird. Die Grundsteuer beträgt 0,75% vom taxeringsvärd maximal aber 7687:- SEK. Als Hausbesitzer bekommt man so alle zwei Jahre einen Fagebogen vom Skatteverket in dem man alle Veränderungen und Um-bauten wie z.B. neues Bad, Dach, Elektrik usw. sowir neubauten wie z.B. eine neue Garage oder Schuppen (uthus) eintragen muss.
Viele Schweden machen das aber nicht weil ein höherer Taxeringsvärd gleich mehr Grundsteuer bedeutet. Wir können das aber nicht empfehlen weil sich das unter Umständen im Schadensfall z.B. bei einem Brand usw. nachteilig bei Versicherungen auswirken kann weil man dann meistens nachweisen muss was man wann gemacht hat.
Früher gab es mal die Faustregel, so hat uns mal ein schwedischer Makler erklärt, das der taxeringsvärd ungefähr die Hälfte des Verkaufswertes sei was man aber mittlerweile vergessen kann. Dadurch das viele Deutsche, Dänen und Niederländer in Schweden viele Immobilien zu Phantasiepreisen aufkaufen und Preise bezahlen wo die Schweden nur den Kopf schütteln bestimmen mittlerweile auch in Schweden Angebot und Nachfrage die Preise.

Stand: 2017

Pantbrev:
 
Weil uns immer wieder Leute fragen was es mit dem im Exposé einer Immobilie angegeben Begriff „pantbrev“ Pfandbrief auf sich hat hier eine Erklärung.

Sollte im Exposé von „pantbrev“ (Pfandbrief) die Rede sein handelt es sich um ein oder mehrere Dokument(e) welchen man als Sicherheit für eine Hypothek benutzten kann. Einen Pfandbrief muss man bei einer Bank erkaufen und der Wert wird mit folgender Formel berechnet:

Formel:

( [husets försäljningspris] – [nuv. pantbrevsbelopp] ) * 0,02 + 375 kr = [pantbrevskostnaden]

(Vissa banker tar ut en administrationsavgift. Om fler än ett pantbrev skapas tillkommer dessutom ytterligare 375 kr per pantbrev.)

Exempel:

Huset sälj för 3 miljoner kronor. Det finns 10 pantbrev på sammanlagt 2 miljoner kronor. Ett nytt pantbrev skapas.

(3 000 000 – 2 000 000) * 0,02 + 375 = 20 375

Pantbrevskostnaden för köparen blir 20 375 kronor (plus ev. bankavgifter)

 
                                                                                                                                   Quelle: www.kopahus.se

Übersetzung:

Formel:
 
( [Immobilien Verkaufspreis] – [aktuelle Hypothekenhöhe] )

* 0,02 + 375 kr = [Pfandbrief Kosten]

(Gewisse Banken berechnen eine Bearbeitungsgebühr. Bei mehreren Pfandbriefen kommen zusätzliche 375 kr pro Pfandbrief dazu.)

Beispiel:
 

ein Haus wird für 3 Mio. Kronen verkauft. Darauf befinden sich Pfand-briefe für zusammen 2 Mio. Kronen. Einen neuen Pfandbrief zu erstellen kostet.

(3.000 000 - 2.000.000) * 0,02 + 375 = 20375

Der neue Pfandbrief kostet den Käufer 20.375 Kronen. (plus eventuelle Bank- gebühren)

Früher waren die Pfandbriefe ein schriftliches Dokument, heutzutage werden sie elektronisch im EDV System der Bank gespeichert.
Vorhandene Hypotheken werden im Falle eines Verkaufes der Immobilie von dem Vorbesitzer ausgelöst. Diese
Pfandbriefe kann der neue Haus- eigentümer vom Vorbesitzer übernehmen und erhält in der angegebenen Höhe verbilligte Hypotheken von der Bank ohne einen neuen Pfandbrief für viel Geld kaufen zu müssen.
Man übernimmt mit einem „pantbrev“ also nicht automatisch die Schulden des Vorbesitzers.

Preisverhandlung:
 
Verhandle immer über den Preis denn die Kaufpreise übersteigen bei vielen Objekten den tatsächlichen Wert. Preisverhandlungen und überzogene Provisionen sind oft in den Preisen mit einkalkuliert. Die steigende Nach- frage ausländischer Käufer nach schwedischen Immobilien veranlasst viele Verkäufer und Makler zu überhöhten Verkaufspreisen. Teilweise sind überhöhte Provisionen und Courtagen von Anfang an eingeplant um die lange Verkäuferkette bei Beteiligung ausländischer Makler zu entschädigen.
Bitte nicht den Fehler begehen und sich mit Sprüchen wie: Überlegen Sie mal was in Deutschland eine „Doppelgarage“ kostet. locken zu lassen. Immobilienpreise in Schweden kann man in keinster Weise mit denen in Deutschland vergleichen weil die Grundstückspreise viel günstiger sind, die Häuser meist viel einfacher gebaut und von der Ausstattung sind.

 
! Info !
   
Hat man dann endlich seine „Traumimmobilie“ gefunden, muss man nicht zum Notar. Eine „teure“ notarielle Umschreibung und Beurkundung wie in Deutschland gibt es in Schweden nicht. In Schweden machen die Makler oder Juristen einer Bank die Hausumschreibungen.
 
Kaufvertrag:
       
Kaufverträge über Immobilien werden privatschriftlich geschlossen. Nach gesetzlicher Vorschrift muss der Vertrag von Käufer, Verkäufer und einem Zeugen unterschrieben werden und sollte die genaue Grundstücks- bezeichnung, einen verbindlichen Kaufpreis und die Erklärung der Verkäufer enthalten dass das Eigentum auf den Käufer übertragen werden soll.
Es wird aber dringend empfohlen, den Kaufvertrag nicht ohne juristische Hilfe abzuschliessen, da Fehler bei der Vertragsgestaltung teuer werden können.
Verlasse Dich beim Kauf immer auf in Schweden lizenzierte und wohn- hafte Makler, in Schweden wohnhafte, anerkannte Juristen/Advokaten und eine größere, bekannte schwedische Bank.
Möchtest Du eine Immobilie über einen Makler kaufen solltest Du den nächsten Absatz sehr aufmerksam lesen!

 
Hinweis!
 
Weil wir es schon mehrfach erlebt haben, und Leute kennen die dabei fürchterlich auf die Nase gefallen sind möchten wir davor warnen ein Haus nie!, wirklich nie! unbesehen aus dem Internet zu kaufen.
 
Maklerprovision - Courtage - Provision:
    
Die Immobilienmakler in Schweden besitzen eine spezielle staatliche Aus- bildung und Zulassung weil sie auch die Hausumschreibung machen die in Deutschland von einem Notar durchgeführt wird. Da fast alle aus- ländischen Makler diese Zulassung nicht besitzen dürfen sie in Schweden auch nicht offiziell als Makler sondern nur als Vermittler arbeiten.
Die Maklerprovision, in der Regel ca.1,5 bis 5,0% des Kaufpreises zuzüglich 25% Umsatzsteuer wird in Schweden im Gegensatz zu Deutschland ausschließlich vom Verkäufer gezahlt Es gibt keine! Ausnahmen!
 
! Info !
Keine Maklergebühren bezahlen!
 
Viele ausländische Immobilienmakler schreiben: Provision- Courtage + X % incl. oder + Mehrwertsteuer vom Käufer zu zahlen!
 
Hier bezahlst Du doppelte Provisionen!

Vermeide ausländische Immobilienmakler- oder Vermittler. 
     
Auf dem schwedischen Immobilienmarkt dürfen deutsche Immobilienmakler nicht arbeiten weil ihnen die schwedische Ausbildung und Zulassung fehlt. Deswegen nennen sich viele ja auch nur Vermittler weil sie eben nur vermitteln dürfen. Immobilienanbieter- Vermittler die nicht in Schweden wohnhaft oder gemeldet sind brauchen nur ihren Namen oder Ihre e- Mail Adresse um sich Rechte an „zusätzlichen“ Provision zu sichern. Werden diese „doppelten Provisionen“ von den Vermittlern nicht direkt verlangt sind sie oftmals schon von Anfang an im Verkaufspreis eingerechnet um die „angeblichen“ Immobilienmakler zu bezahlen. Bei einigen dieser deutschen Vermittler muss man sogar Besichtigungtouren oder Berater-verträge für viel Geld buchen um Immobilien zu besichtigen die man bei schwedischen Maklern, an die man ja sowieso vermittelt wird, kostenlos hat. Ohne die „zusätzlichen“ Maklergebühren für die ausländischen Makler bekommst Du beim Kauf über schwedische Makler oder bei einem Privatkauf die Immobilie sehr viel günstiger.
Ein falscher Anruf oder eine e- Mail an die falsche Adresse kann somit teuer für dich werden. Es geht denen einzig und allein um „Adressenfang“ und um Dich danach (eventuell auch erst nach einer Besichtigung) um- gehend an den schwedischen Makler weiterzuleiten. Diesen Kundenfang lassen sich diese ausländischen Makler sehr gut bezahlen. Viel Geld für wenig Arbeit, denn die ganze Arbeit mit dem Verkaufsprozess wie das umschreiben der Immobilie usw. erledigt sowieso der schwedische Makler danach für den Käufer.
Wir haben schon von Fällen gehört wo diese zusätzlichen Provisionen mit 4.000,- bis 5.000,- Euro und mehr zu Buche schlugen.
 
PS: Man sollte sich auch nicht davon locken lassen das die deutschen Makler, was sie immer gerne betonen und auch ausnutzen, Deutsch Sprechen. Alle schwedisch Makler sprechen Englisch und viele auch Deutsch oder haben Deutsche zum übersetzen an der Hand daher ist es nicht notwendig sich wegen Sprachproblemen an die deutschen Makler zu hängen.
 
Aufpassen!
 
Die letzte Zeit versuchen vermehrt einige „Deutsche“ die in Schweden leben aber „keine Makler“ sind und in diesem Sinne keine Immobilien verkaufen dürften mehr oder weniger legal Immobilien zu verkaufen.
Diese Häuser haben sie vorher meistens zu Spottpreisen gekauft und ver- kaufen diese dann vollkommen überteuert über ein großes „deutsches Internet- Auktionshaus“ und diverse Immobilienseiten an gutgläubige deutsche Interessenten die sich auf dem schwedischen Immobilienmarkt nicht auskennen zu verkaufen.
Meistens wird an diesen Häusern nichts gemacht, sollte es dennoch nötig sein werden sie nur notdürftig mit billigen, oberflächlichen Schönheits-reparaturen provisorisch für den Verkauf hergerichtet.
Auf diese Weise hat so manches Haus was vorher von schwedischen Maklern oder privat zu vernünftigen Preisen zu verkauft wurde über Nacht auf wundersame Weise ohne jeglichen Grund oder eine  Renovierung eine beachtliche Wertsteigerung erfahren. Wir haben u.a. einen Fall erlebt bei dem wir selbst für dieses Haus mit geboten haben weil wir es als Ferien- haus kaufen wollten. Daher wissen wir dass es für 140.000:- SEK (ca. 15.000,- €) von einer schwedischen Bank angeboten wurde und später für etwas über 205.000:- SEK (ca. 22.000,- €) verkauft wurde.
Hinterher stellte sich heraus dass einer dieser Leute es gekauft hat. Ohne etwas daran zu renovieren (wir kennen das Haus) bot er es zwei Tage danach so wie er es gekauft hatte für 325.000:- SEK (ca. 34.500,- €) in dem großen deutschen Internet- Auktionshaus an.
Ein anderes Haus wurde privat für 105.000:- SEK (ca. 11.000,- €) verkauft und tauchte drei Tage später von einem dieser Immobilienhaie auf einer der besagten deutschen Internetauktionsseite für 260.000:- SEK (ca. 26.000,- €) auf. 
Solche Fälle haben wir, weil ja fast „alle“ Hausverkäufe in Schweden öffentlich mit Namen des Verkäufers, Käufers, Preis und Grundbuch-bezeichnung in der örtlichen Zeitung stehen, die letzte Zeit öfter beobachtet und dabei festgestellt dass viele der Häuser in ein paar Tagen eine Wertsteigerung von teilweise weit über 100% erfahren haben.
Diese meist vollkommen überteuerten Preise lassen sich später bei einem eventuellen Wiederverkauf nicht wieder erzielen und man hat eine „ganze Menge“ Geld in den Sand gesetzt.
Sie bieten diese Häuser als „Ihre eigenen“ und/oderohne Provision“ in einem großen „deutschen Internet- Auktionshaus“ und verschiedenen „namhaften“ deutschen Immobilienseiten an.
Diese „Immobilienhaie“ sind auch noch so „dreist“ und weisen in Ihren Angeboten extra darauf hin dass viele Häuser von „privaten  Vermittlern“ angeboten werden und man sich strafbar macht, wenn man keine Makler-zulassung in Schweden hat. Weiter weisen Sie auch noch darauf hin dass ihre Kaufverträge von einer „schwedischen Bank“ geprüft werden was in Schweden vom Juristen oder dem Makler der Bank spätestens bei jeder Umschreibung sowieso gemacht wird da keiner von ihnen ein Haus mit  einem faulen Kaufvertrag umschreiben wird.
Diese Immobilienhaie erkennt man übrigens am besten daran dass sie unter dem gleichen Namen mehrere Immobilien anbieten.
Man sollte überhaupt bei den Angeboten vieler Deutscher die ihre Häuser in dem großen Internet- Auktionshaus oder auf diversen Immobilienseiten an- bieten sehr genau auf den Preis achten und sich auf keinen Fall mit der Worten: „Überlegen Sie mal was eine Doppelgarage in Deutschland kostet“ locken lassen.
Wie sagen die Schweden so schön treffend und lachen dann: Die Deutschen versuchen immer wieder schwedische Immobilien zu deutschen Preisen zu verkaufen!

 
Man kann, wie schon erwähnt, die Immobilienpreise in Deutschland und Schweden nicht mit einander vergleichen da die Ausstattung und der Standard vieler Häuser in Schweden viel einfacher, die Grundstückspreise deutlich niedriger und dadurch das Preisniveau um ein vielfaches niedriger ist wie in Deutschland.
Will man nicht übers Ohr gehauen werden, wer will das schon, der sollte solche „Immobilienhaie“ einfach meiden und sich an „seriöse“ schwedische Makler wenden die auch die gesamte Umschreibung machen und auch den gesetzlichen Richtlinien für z.B. Gewährleistungen versteckter und bewusst verschwiegenen Mängeln unterliegen.
Übrigens, auch die von diesen Leuten so „großzügig“ angebotene „Hilfe“ bei Finanzierung, ummelden von Strom, Telefon, Müllabfuhr etc. für den neuen Hausbesitzer regeln die schwedischen Makler wenn man sie fragt meistens auch gerne für den Käufer.

 
Zahlung - Grunderwerb- und Grundsteuer:
 
Nach Abschluss des Kaufvertrages sind in der Regel als erstes 10% des Kaufpreises als Anzahlung (Handpenning) zu leisten.
Bei Übernahme der Immobilie ist dann der Rest des Kaufpreises fällig. Zugleich ist die Stempelsteuer (so was wie Grunderwerbssteuer) von zur Zeit 1,5% des Kaufpreises zu entrichten. Eine Grunderwerbsteuer von bis zu 6% des Kaufpreises wie in Deutschland gibt es in dem Sinne in Schweden nicht.
Die jährlich zu bezahlende Grundsteuer beträgt 0,75% des Taxeringsvärde (Steuerwert) aber maximal jedoch 7.412:- Kr.
Stand 2017
 
Grundbucheintragung:
     
Danach kann die Eintragung der Immobilie ins Grundbuch erfolgen, dies erledigen in der Regel die Makler aber man kann das bei privat Käufen auch von einem Jurist der Bank machen lassen die in der Regel günstiger sind. Die Eintragung ins Grundbuch kostet unterschiedlich und um die 600:- bis 800:- SEK, ca. 62,- bis 82,- Euro bei einem Juristen der Bank und um die 5.000:- SEK, ca. 550,- € oder mehr bei einem Makler.
                                                                                                Stand: 2016

Finanzierung:
 
Will oder muss man eine Immobilie in Schweden komplett oder teilweise über eine schwedische Bank finanzieren muss man die schwedische Personennummer und die schwedische ID- Kort besitzen. Dazu muss man aber permanet d.h. mindestens 75% des Jahres in Schweden leben. Außerdem muss man mindestens ein halbes Jahr ein entsprechendes Einkommen nachweisen.
Seit einigen Jahren finanzieren schwedische Banken keine Immobilen von im Ausland lebenden Personen. Die einzige Möglichkeit die es gibt ist eine Immobilie über eine deutsche Bank zu finanieren wobei in dem Fall auch entsprechende Sicherheiten in Deutschland vorhanden sein müssen.
Es ist also so gut wie unmöglich eine Immobilie in Schweden zu finanzieren wenn man hier nicht lebt, die Personnennumer und kein Einkommen hat.
 

Zum Schluss:

    
Wenn dann der Rest des Kaufpreises bei der Übergabe bezahlt, das Haus übernommen wurde und man alles nach seinen Vorstellungen renoviert hat kann man das Kaminfeuer
oder den Grill anzünden, sich zurücklehnen und das Leben in Schweden in vollen Zägen genießen.
 
Wir haben Dir hier am Ende als kleine Hilfe eine Reihe „Links“ zu seriösen, guten schwedischen Maklern und 
Immobilienportalen zu- sammengestellt. Dort kann man mit ruhigem Gewissen eine Immobilie suchen, kaufen und wird fair behandelt.
 

Eine der bekanntesten Immobilienseiten ist die der Swedbank mit dem wohl größten Angebot zu vernünftigen Preisen und in ganz Schweden zu finden.
 

Maklerseite mit sehr schönen Immobilienangeboten
 
Dies hier sind unterschiedliche Portale wo fast alle schwedischen Makler ihre Immobilien einstellen! Achtung keine Makler!! 
 
         
Drei gute Portale, wo die schwedischen Makler ihre Angebote einstellen, bei Booli sogar mit den privaten Immobilien aus Blocket.
 

Hier findet man auch viele günstige Private Immobilienangebote
 
 
Es gibt auch noch eine ganze Reihe kleiner, seriöser, schwedischer Makler die man nicht in den großen Portalen findet sondern die nur regional arbeiten und die man meistens nur vor Ort findet.
 
Uns erreichen immer wieder viele Anfragen von Leuten die sich nach einigen Urlauben in unserem schönen Land und wegen der niedrigen Immobilienpreise auch ein Ferienhaus in Schweden zulegen wollen. Deswegen haben wir eine extra Seite erstellt wo wir den Ferienhauskauf und auch die damit verbundenen Besonderheiten zusammengefasst haben!
 
Vielleicht wird ja der ein oder andere Ratschlag jemandem beim Hauskauf in Schweden eine Hilfe sein oder ihn vielleicht sogar auch vor einem sehr teuren Fehler bewahren.
 
Also, Augen auf beim Immobilienkauf und viel Glück bei der Suche nach der “Traumimmobilie“!
  

 
 
   
 
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